Calcul Crédit

 

Formules Crédit

Optimiser un crédit immobilier

Comment réduire le coût de son crédit immobilier ?

Le coût d'un crédit immobilier est très élevé et les couples consacrent une part importante de leur revenu du mois à rembourser leur emprunt. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, tout le monde essaye de réduire au maximum le coût de l’emprunt immobilier inhérent !

Comment ?

Réduire le taux. La première chose à laquelle les personnes pensent, c’est trouver le taux le plus bas du moment ! Absolument ! Trouver le taux de crédit le plus bas du marché est très important. Mais cela n’a pas toujours les effets escomptés. Nous prendrons comme exemple un couple qui souhaite acheter un bien immobilier de 200000 euros, afin d’illustrer nos réflexions. Pour rembourser un emprunt immobilier de 200 000 euros, il faut une mensualité de 1211,96 euros par mois au taux de 4% sur une durée de 20 ans, si vous obtenez un taux de 3,9%, la mensualité sera de 1201,45 € soit d’une dizaine d’euros de mois, donc au total environ 2400 euros sur 20 ans, pour un coût total de 88348 euros. Donc si il ne faut pas négliger le taux d’intérêt, il faut comparer les offres de prêt dans leur ensemble surtout pour un écart de taux très réduit. 10 euros par mois sont vite rattrapés si les services de l’établissement bancaire en question sont beaucoup plus élevés. Vous pouvez économiser davantage d’une autre façon.

Réduire la durée

La seconde méthode est de tenter de rembourser le maximum de ses possibilités afin de réduire la durée de remboursement. Par exemple supposons que notre couple puisse rembourser au maximum 1500 euros par mois et qu’au moment de l’acquisition du bien ils ne possèdent pas d’autres crédits. Notre couple devra donc posséder un revenu environ égal à 4500 euros par mois. Dans ce cas, avec une mensualité de 1500,31 euros, ils peuvent rembourser leur crédit en 175 mois, c’est-à-dire en 14 ans et 7 mois, toujours au taux de 3,9%. Le coût total sera alors de 62554,25 euros soit 25741,25 euros de moins que la meilleure solution vue jusqu’à maintenant.

C’est évidement de loin la meilleure solution. Mais le problème de cette seconde solution, c’est qu’il devient impossible pendant pratiquement 15 ans, de contracter un nouvel emprunt, puisque le couple se retrouve au maximum de son endettement. Il ne peut donc envisager d’obtenir un crédit pour l’achat d’une voiture ou pour la rénovation ou l’entretien du bien immobilier comme le changement d’une chaudière. La situation est encore plus contraignante si vous empruntez sur une durée plus longue.

Comment être à son maximum d’endettement sur 20, voir 25 ans ?

Diviser son crédit ?

Comment sans être au maximum de son endettement sur une trop longue période optimiser son emprunt immobilier. Imaginons qu’il soit acceptable d’être à son maximum d’endettement sur une première période de 5 ans et ensuite retomber à un taux d’endettement moins élevé. Dans l’exemple précédent, notre couple devra rembourser environ 1125 euros par mois pendant la seconde période du plan de financement, s’il souhaite « retomber » à un taux d’endettement de 25%.

Nous pouvons alors construire le plan de financement suivant :

Un premier emprunt de 180000 euros au taux de 3,9% sur une durée de 20 ans dont la mensualité s’élèvera à : 1081,30 €, pour un coût de : 79512 €.

Un second emprunt de 20000 euros au taux de 2,9% (nous profitons aussi de taux d’intérêt moins élevés sur une période plus courte) sur une durée 5 ans, dont la mensualité d’un emprunt s’élèvera à : 358,49€, pour un coût de : 1510 €.

Soit pour les 2 crédits, un coût total de 81022 euros. A comparer avec l’emprunt de 200000 euros sur 20 pour une mensualité de 1201.45 €, pour un coût total de : 88348€

Avec cette solution de diviser l’emprunt de l’acquisition en 2 lignes de crédit, vous économisez 7326 euros et surtout au bout de 5 ans dans notre exemple le couple revient à un taux endettement de 26,7%.

Prêt gigogne ?

Si vous choisissez de diviser en 2 lignes de crédit vous emprunt principal comme dans l'exemple ci-dessus. Vous pouvez aussi de choisir de transformer ces 2 prêts en prêt gigogne. Cela consiste à lisser les 2 mensualités et rembourser la même mensualité durant toute la durée du plus long prêt. C'est moins intéressant que le division simple en 2 emprunts , mais cela est plus intéressant qu'un seul et unique emprunt. Dans l'exemple précédent le lissage des 2 prêts (exécuté avec le simulateur de lissage sur notre site) cela donne une mensualité de 1198,52€ pour un coût total de 87644,80 euros, mais là le coût même si il est inférieur au coût d'un emprunt seul, il est beaucoup moins intéressant que les 2 lignes de crédit non lissée.

Ne pas oublier le coût de l'assurance

L’assurance n’est pas à négliger Dans le coût d’un crédit immobilier il ne faut pas négliger le coût de l’assurance crédit (ADI), elle peut être très importante et impacter fortement sur le cout total du crédit ; selon les contrats l’assurance peut varier du simple au double. Un écart de 30 euros sur 240 mois et c’est 7200 euros sur 20 ans soit autant que l’économie faite en divisant l’emprunt en 2 lignes de crédit !